5月以来，房地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。而以公(gōng)募基金为(wèi)代表的机(jī)构(gòu)对于这一(yī)板块已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布(bù)的(de)总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基(jī)金一季报(bào)统计(jì)，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从公募(mù)基金(jīn)对(duì)房地(dì)产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有(yǒu)的房地产行(xíng)业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房(fáng)地产公司市值在股(gǔ)票资产中的(de)占比(bǐ)却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三(sān)年来的首次(cì)回升(shēng)，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年(nián)一季度得以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有(yǒu)房地产板块一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为(wèi)保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持(chí)仓(cāng)市(shì)值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对(duì)于房地产的投(tóu)资愈(yù)发有集中(zhōng)于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排名最高的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排(pái)名(míng)第二的(de)是招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万(wàn)科(kē)A排在第96位。对比(bǐ)去年四(sì)季报，变(biàn)化(huà)之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排(pái)位上看(kàn)均(jūn)有退步，尤其(qí)是(shì)万(wàn)科最(zuì)为(wèi)明显；其次是金地集(jí)团退(tuì)出(chū)百大之列。但(dàn)考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业销售旺季，其传导(dǎo)到二级(jí)市场(chǎng)乃至机构持仓上还需(xū)要时间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入(rù)大分化时(shí)代，一(yī)二线(xiàn)城市(shì)好(hǎo)于三四线城市。而映射到(dào)二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝(bèi)塔的红利期(qī)一(yī)去不(bù)返了。“如果按(àn)照产业(yè)周(zhōu)期来分类，包括房(fáng)地产等几类行业(yè)在盖特纳曲(qū)线里属于成熟(shú)期或者衰(shuāi)退期的(de)行业(yè)，传(chuán)统认(rèn)知(zhī陈奕迅《是但求其爱》歌词是什么，陈奕迅《是但求其爱》歌词是什么歌)上没(méi)有什么投资机(jī)会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似的行业也(yě)出现了一些(xiē)机(jī)会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上(shàng)海(hǎi)公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士(shì)持谨慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再(zài)出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国(guó)存(cún)量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量(liàng)地(dì)产的更新(xīn)，也(yě)有(yǒu)近10亿平方米(mǐ)。需求端还(hái)需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研(yán)究(jiū)员(yuán)吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前(qián)居民(mín)的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销(xiāo)售(shòu)额，以(yǐ)及(jí)过快上行的房价，因而(ér)行业高增(zēng)的时代已经过去，未来行业的需求(qiú)或(huò)将回落(luò)，在此过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆属性，就(jiù)很容(róng)易出现信(xìn)用风(fēng)险问(wèn)题(tí)（类似2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过(guò)程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获(huò)得市(shì)占(zhàn)率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的(de)贝塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但不(bù)代表没有投资机会，机(jī)会在于城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而对应到股(gǔ)票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于这(zhè)样(yàng)的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细(xì)作个(gè)股成为公募(mù)乃至整体机(jī)构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房地产“风(fēng)物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质区域性标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从具体(tǐ)的(de)个股来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产(chǎn)板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地(dì)产类标的股(gǔ)中，本月以来(lái)实现股(gǔ)价上(shàng)涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们(men)分别(bié)是上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地(dì)产。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大(dà)，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营(yíng)。从业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年，其(qí)实现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来看，各类机构都有对(duì)其布局的例子。以(yǐ)3月31日时(shí)的(de)首季十(shí)大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)公司(sī)等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收(shōu)入利(lì)润规模(mó)大幅度复(fù)苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方(fāng)面(miàn)是(shì)该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是公司拿地(dì)结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总建筑(zhù)面积(jī)约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然(rán)也吸引了(le)知名机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，知名私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中(zhōng)，这也(yě)是连续第(dì)三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上(shàng)海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局(jú)在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司股(gǔ)东(dōng)的(de)净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　陈奕迅《是但求其爱》歌词是什么，陈奕迅《是但求其爱》歌词是什么歌从机构态度(dù)来看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公募(mù)指基首季新杀入十(shí)大流(liú)通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强(qiáng)则排名第(dì)九位，此(cǐ)外联袂出现的(de)机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国际(jì)和私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基(jī)金相关人(rén)士(shì)分析：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头(tóu)的价(jià)值更(gèng)为笃定突(tū)出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对(duì)应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大(dà)多(duō)数(shù)房企受限于信(xìn)用问题或者(zhě)资金紧张没法拿(ná)地，龙(lóng)头房企趁机(jī)获(huò)取低成本土地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地力度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基本(běn)在30％以(yǐ)上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率较低，净负债率基(jī)本在(zài)70％以下，而其(qí)他(tā)房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成本(běn)看(kàn)，龙头房企的融资(zī)成本不断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企(qǐ)的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下，央国企地产(chǎn)股(gǔ)或(huò)存在(zài)发(fā)展的大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行(xíng)业的结构(gòu)性机(jī)会依(yī)然存在，少部(bù)分公司(sī)尤其是(shì)央企占据(jù)显(xiǎn)著优势，其(qí)主要又体现为库(kù)存的优势(shì)。央企(qǐ)地产公司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较低(dī)的融资(zī)成本，优(yōu)质的开发资源和良好的不动(dòng)产资产运营(yíng)能力(lì)的(de)多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估(gū)，国(guó)央企相较于民营地产(chǎn)公司也(yě)是(shì)更有优势的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权(quán)债务关系等问题(tí)，市(shì)场对民营房(fáng)开企业的资产会有更多担(dān)忧(yōu)和(hé)质疑(yí)，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行业出清的(de)过(guò)程中，央国(guó)企(qǐ)相较于(yú)民企(qǐ)来说(shuō)估值的修(xiū)复更明显。中特(tè)估的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的(de)维度看，行业的逻辑在于(yú)集(jí)中(zhōng)度(dù)提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更(gèng)稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能力强(qiáng)、可(kě)以(yǐ)创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普(pǔ)涨的概(gài)率比较低，行业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受(shòu)益(yì)于行业集中度提(tí)升的头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路(lù)的(de)话，或许还是(shì)保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口等国(guó)资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续(xù)观察国企央企在三个方面是(shì)否可以维持(chí)，首先是融资成(chéng)本保持低(dī)位，其次是(shì)销(xiāo)售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要(yào)多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季(jì)报(bào)梳理发现，对(duì)于2022年(nián)的业绩出(chū)现(xiàn)的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋(qū)明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业(yè)绩的(de)回正(zhèng)，甚至是(shì)较大增速的(de)增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善(shàn)的房(fáng)企(qǐ)，主要是(shì)因为(wèi)过去两(liǎng)三年(nián)时间(jiān)，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企不怎么(me)投资(zī)拿地之后，国有(yǒu)企业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力(lì)度(dù)较大。投(tóu)资(zī)的驱动能够推动房企(qǐ)销售(shòu)业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于(yú)调整的过程中，能(néng)够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产(chǎn)的(de)复苏(sū)过程中，还面临着一(yī)些不确定性(xìng)。其实(shí)整个市(shì)场从(cóng)四月份开(kāi)始(shǐ)又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四(sì)月(yuè)环比三月相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内(nèi)的绝(jué)大多(duō)数城市都出现环比下滑(huá)的情(qíng)况。而现在五(wǔ)月的市(shì)场表现也不太乐(lè)观。按照现在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业(yè)的资金(jīn)面压力，可(kě)能会出现(xiàn)，到(dào)六月份(fèn)房企(qǐ)为了半年(nián)报冲业绩出(chū)现市场的(de)短期(qī)反弹外(wài)的一个市场乏力(lì)现(xiàn)象。也就(jiù)是(shì)说(shuō)，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地产以及(jí)其上下(xià)游(yóu)产业链的复苏速度(dù)都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多(duō)，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候(hòu)，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)以(yǐ)及上(shàng)下(xià)游就不(bù)是赚快钱的(de)时候，只能赚他基(jī)本面的钱(qián)。但(dàn)这也(yě)意(yì)味着，只有极为少数的(de)、做得比同行好得多的(de)企业，会伴随整个(gè)行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待(dài)它的基本(běn)面不断地凸显出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及(jí)个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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